Недвижимость. Продать, чтобы выжить

Цены на загородном рынке неумолимо движутся вниз – сделок у застройщиков почти нет. Даже опытные девелоперы вынуждены продавать пятна под застройку коллегам, чтобы вырученные деньги вложить в поселки, находящиеся в реализации. Юристы уверены, что появится много судебных дел: многие компании просто не смогут выполнить перед покупателями свои обязательства.Пока на загородном рынке начинают продажи в поселениях только компании-новички: с начала года в листингах появились: «Морская Лахта» (от компании от ИСК «Феникс»), «Поселок в Зеленогорске» (девелопер – «ПромМонолитИнвест») и «Северный Эдем» от Nord Union. Опытные девелоперы отложили старт новых проектов на весну-осень: готовятся к продаже «Золотая долина» от компании «Созвездие», коттеджный комплекс во Всеволожске от ИСГ «Норманн», по два проекта от «Евросиб-девелопмент» и от группы компаний Village и др.Пожалуй, из новых проектов особенно любопытен комплекс «Морская Лахта».Инвестиционно-строительная компания «Феникс» позиционирует его как проект класса «элит». Одно из преимуществ этого объекта: компания пытается продавать уже построенные здания.Комплекс расположен в черте города, в поселке Лахта (ул. Морская), на берегу Финского залива. Из окон апартаментов открывается вид на Васильевский остров и «большую воду». Недалеко от поселения необходимая инфраструктура – кафе, рестораны, развлекательные центры, частные конюшни, детские сады и школа для одаренных детей, магазины «ОБИ», «Ленд» и другие.Комплекс рассчитан на 14 апартаментов площадью от 146 до 171 кв. м. По проекту все секции одноэтажные с мансардой, балконами и террасами. Каждая секция имеет два входа: один парадный, второй – во внутренний дворик (придомовая территория для каждого домовладения – от 3 соток, на ней застройщик обещает оборудовать и площадку для автомобиля). На территории комплекса уже построено шесть таунхаусов. Минимальная стоимость предложения – от 17,6 млн рублей.Все коммуникации в комплексе – централизованные.Территорию мини-квартала обещают благоустроить и озеленить, обеспечить охрану, асфальтировать дороги, установить освещение.К началу 2009 года были завершены продажи в комплексе «Коттеджи на Заозерной» от группы «РОССТРО», поселке «Малая Швейцария» от компании «Пасит Северо-Запад» и в проекте «Загородный клуб «Раздолье» от девелопера «Загородный клуб». В последние месяцы цена на объекты в «Коттеджах на Заозерной» была около 8 млн за секцию, а участки в поселениях «Малая Швейцария» и «Загородный клуб «Раздолье» предлагались примерно от 300 000 рублей/сотка. Но по каким ценам состоялись реальные продажи последних объектов, в компаниях не сообщают.Стоимость объектов на загородном рынке постепенно падает. Застройщики пытаются оживить продажи не только скрытым или явным снижением цен. Кто-то пытается заключить договоры с банками для предоставления ипотечного кредита потенциальным покупателям (например, ГК «Балтрос» для проекта «Новая Ижора» или компания «Сплав» для поселка «Охтинское раздолье»), кто-то предлагает рассрочку (почти все застройщики обещают различные условия рассрочек). Необычную схему предложила клиентам компания Village Consulting: она выдаст ссуды на 15 лет на приобретение домов в собственных коттеджных поселках «Вырица» и «Отрадное». Такая акция уже принесла результат: компании удалось распродать по этой схеме оставшиеся дома в поселке «Вырица». Но аналитики загородного рынка предполагают, что такой способ привлечения клиента вряд ли станет массовым.

Рынок без ограничений

По словам аналитиков, вскоре существенно изменится структура предложения на загородном рынке. Застройщики станут гибче подходить к потребностям покупателей: исчезнут все ограничения – строгие архитектурные концепции, стилевые решения, подряд на строительство, обязательное согласование проекта с застройщиком и т.д.Самой распространенной станет схема приобретения участка без подряда (с инженерной подготовкой или без таковой). Уже сейчас специалисты Консалтингового центра «Петербургской недвижимости» отмечают существенный рост такого предложения (сегодня наделы без подряда реализуют в 56 поселках из 144 проектов, находящихся в продаже).Значительно уменьшится предложение готовых домов (часть девелоперов просто не сможет завершить начатую стройку, часть – так к ней и не приступит).

Сделки с претензиями

На загородном рынке уже не редкость, когда девелоперы совершают «двойные» продажи: реализуют участки физическим лицам, а параллельно ищут застройщика, который купит незавершенный проект целиком (например, компания FD-Group и др). При этом, довольно частым предложением сегодня становятся участки без инженерной подготовки, которую застройщик обязуется выполнить за свой счет в ближайшее время.В этих условиях, полагают юристы, вырастет количество претензий к застройщикам. «Здесь все зависит от договора, который подпишут два девелопера между собой. Если это будет контракт с обременениями, тогда частникам это может быть даже выгодно – новый девелопер, возможно, будет иметь деньги на то, чтобы выполнить свои обязательства. Однако на практике это не всегда так», – комментирует ситуацию Михаил Федоров, генеральный директор юридической фирмы «Метрополис».На загородном рынке довольно часто покупателю приходится подписывать договор купли-продажи не с головной, раскрученной фирмой, а с неизвестной, аффилиированной с ней компанией. «Это существенный риск и на спокойном рынке – эта фирма, как правило, не выходит в рекламу. И если она вдруг исчезнет, то доказать, что она была связана с застройщиком или с этим проектом, будет нелегко. В период кризиса вероятность такого события повышается», – продолжает Михаил Федоров.